As notícias de que o mercado imobiliário e a construção civil estão passando por uma crise muito difícil têm saído nos jornais diariamente. Hoje mesmo vimos a notícia de que lançamentos de imóveis em São Paulo caíram 37% em 2015.
Por isso, o governo e o Banco Central precisam pensar em algo para estimular a economia. Percebemos que não estão tão avessos a esses estímulos lendo a notícia de que estudam novas medidas para estimular o setor imobiliário.
De acordo com a matéria do jornal O Globo, o Banco Central criou um grupo de trabalho que vai estudar a redução dos compulsórios, a pedido de empresários que têm sofrido principalmente com os distratos (desistência dos compradores), que atingiram 40% em 2015.
A matéria diz que “de acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o valor dos financiamentos com dinheiro da caderneta caiu 30,9% em janeiro na comparação com dezembro. Foram financiadas no período menos 135 mil unidades (queda de 38,5%).
O GT criado vai estudar, principalmente, o impacto que essa redução pode ter na dívida pública. A escassez dos recursos da poupança e o travamento do crédito habitacional estão deixando a construção civil à beira de uma crise irrecuperável e o aumento de crédito pode ajudar muito no destravamento do setor, reduzindo os distratos e a vacância.
Os compulsórios são o dinheiro captado por bancos através da Poupança e que ficam retidos no BC. Falam em injetar no mercado cerca de R$ 25 bilhões, com a redução de apenas 5% dos compulsórios, o que estimularia os bancos a ampliar o crédito imobiliário.
Eu acredito que essa seria uma boa saída, viável no momento, que ajudaria a estimular a economia e daria fôlego para o segmento. O enfoque do vice-presidente da Caixa Econômica Federal é de que as famílias, apesar do medo de contraírem dívidas durante a recessão, também continuam com o objetivo de ter sua casa própria e essa seria uma possibilidade de muitos saírem do aluguel, além de preservar empregos dos trabalhadores da construção. Faz sentido.
O maior desafio do BC, como venho dizendo nos meus artigos, é a decisão dos juros. O aumento dos juros é visto como medida para reduzir a inflação e, no caso, prejudicaria os empréstimos. Apesar das ações divulgadas pela Caixa ontem para estimular o crédito imobiliário, ainda isso é insuficiente (elevou em 70% a cota de financiamento para imóveis usados), diante da diminuição drástica dos recursos disponíveis na Poupança, apesar de positivo.
Vamos ficar atentos às decisões desse Grupo de Trabalho e torcer para que saiam propostas que façam com que o governo tome as decisões necessárias.
Com a crise econômica e política assolapando em cheio o segmento imobiliário, o setor passa por uma profunda e tenebrosa recessão, sendo que a falta linha de crédito e os juros aos patamares atuais deixam o setor em "stand by".
A curva atual dos juros inibe os empreendedores e incorporadores de investir em novos projetos. Crédito e juros a patamares saudáveis são fatores que andam juntos e eu diria que estes dois fatores são sócios diretos na descontinuidade do processo de crescimento do setor imobiliário.
Custo projeto + custo do juros+ margem do projeto = preço de venda (com prazo e juros) oferecido ao consumidor final. Quando esta equação não se encaixa, fica muito difícil o mercado funcionar a pleno vapor. Incorporadores e empreendedores do setor estão com muita dificuldade para equacionar os juros e o crédito ofertados pelos principais agentes econômicos.
Como pano de fundo temos como grande responsável pela situação atual do setor a alta participação da Caixa Econômica Federal, que detém o maior market share do segmento de crédito. O crédito foi largamente utilizado como uma das alavancas de programa de sustentação política e econômica, principalmente no projeto 'Minha casa minha vida" que foi um dos pilares de sustentação social do PT. Grande parte deste crédito é responsável pelo problema atual da Caixa Econômica, pois os juros ofertados - principalmente às classes C e D, acabam sendo subsidiados. Além disso, a alta inadimplência fez com que a Caixa neste cenário de altas taxas de juros tivesse um déficit operacional entre a captação e a aplicação dos recursos.
A alta dos juros impactando diretamente o custo de toda cadeia, desde do incorporador ao tomador final do crédito, fez com que o sistema irrigado pela caderneta de poupança perdesse a atratividade junto a outros investimentos, pois o rendimento oferecido é muito baixo - principalmente junto a títulos do tesouro, LCI, CDB. Assim, os déficits entre passivos e ativos foram gerados. Hoje temos um descasamento entre caderneta de poupança e saques na ordem 60 bilhões, fazendo com que a Caixa tivesse de cobrir a diferença de fluxo negativo através de outras fontes de recursos como CDB e LCI.
Como consequência destes descasamentos houve retração da oferta do crédito, tanto às construtoras e incorporadoras, como ao consumidor final de imóvel. Os grandes Bancos, sem dúvida, responsabilizam a alta dos juros pela crise do setor.
Pela diminuição da demanda do crédito por parte do comprador de imóvel, com medo da crise econômica, tivemos uma desaceleração no consumo bastante relevante. Como consequência, uma onda de devolução de imóveis sangrou ainda mais o caixa das incorporadoras. O efeito foi duplo: a devolução dos recursos dos mutuários e o pagamento da dívida do empreendimento, deixando em dificuldade a grande maioria das construturas e incorporadoras em um cenário econômico bastante complicado pela crise política e econômica que se misturam neste contexto.
Se feitos adequadamente, os ajustes e impactos no segmento vão levar ainda alguns anos para reorganizar toda a cadeia dentro do setor imobiliário. Primeiro, precisaremos da volta dos juros a um patamar saudável para que o segmento reaja e, a reboque, o crédito voltará a ser ofertado de acordo com a demanda que deverá crescer e ser acompanhada da volta da confiança na economia.
O setor privado voltará com maior reticência, mas a tendência será de uma retomada com maior qualidade na escolha do banco de terreno e dos projetos. Se realmente estivermos no fundo do poço, o que muitos acreditam, acho que em 3 anos a retomada plena poderá ser constatada, caso comecemos agora com um governo e equipe econômica que possam trabalhar sem sustos políticos e escândalos da Lava Jato. Caso não seja possível, podemos pensar em prazos para retomada de 3 a 5 anos. Enfim, nada é previsível.
Sob o aspecto positivo, a regulação da alienação fiduciária facilitou a nivelação das garantias e trouxe uma gama de investidores no setor pela garantia de legislação em relação à retomada do ativo em caso de inadimplência. Isso fez com que o setor seja ainda um dos mais procurados por investidores, principalmente estrangeiros, que têm apetite em investir com prazos de mais de 10 anos no segmento imobiliário através de fundos, pois apesar da crise eles sabem que todo mercado imobiliário, historicamente, encontra seu piso de oferta e procura.
Além disso, o nosso mercado imobiliário teve um curto período de alta alavancagem do setor (não mais de 7 anos) e ainda por ser um mercado patrimonialista, não é tão alavancado como nos países desenvolvidos. O tombo poderia ser maior, como foi nos EUA quando milhares de pessoas ficaram sem residência pelo alto índice de alavancagem via "Home Equity", mais conhecido aqui como empréstimo pessoal usando a casa própria como garantia. Aqui, esse mercado ainda é incipiente.
A vida não está fácil para o setor, mas ainda não é dos piores cenários. Da mesma forma que voltamos para trás economicamente, o antigo e velho conceito de valor e investimento em ativo real continuará nossa mentes.
Um bom ensinamento diz: "Hedge bom em tempo de crise é comprar ativo barato, pois se você compra barato terá duas oportunidades: vender barato e vender caro". 
