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Investimentos

Saul Sabba 9 de março de 2016 at 17:44 0

As notícias de que o mercado imobiliário e a construção civil estão passando por uma crise muito difícil têm saído nos jornais diariamente. Hoje mesmo vimos a notícia de que lançamentos de imóveis em São Paulo caíram 37% em 2015.

Por isso, o governo e o Banco Central precisam pensar em algo para estimular a economia. Percebemos que não estão tão avessos a esses estímulos lendo a notícia de que estudam novas medidas para estimular o setor imobiliário.

De acordo com a matéria do jornal O Globo, o Banco Central criou um grupo de trabalho que vai estudar a redução dos compulsórios, a pedido de empresários que têm sofrido principalmente com os distratos (desistência dos compradores), que atingiram 40% em 2015.

A matéria diz que “de acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o valor dos financiamentos com dinheiro da caderneta caiu 30,9% em janeiro na comparação com dezembro. Foram financiadas no período menos 135 mil unidades (queda de 38,5%).

O GT criado vai estudar, principalmente, o impacto que essa redução pode ter na dívida pública. A escassez dos recursos da poupança e o travamento do crédito habitacional estão deixando a construção civil à beira de uma crise irrecuperável e o aumento de crédito pode ajudar muito no destravamento do setor, reduzindo os distratos e a vacância.

Os compulsórios são o dinheiro captado por bancos através da Poupança e que ficam retidos no BC. Falam em injetar no mercado cerca de R$ 25 bilhões, com a redução de apenas 5% dos compulsórios, o que estimularia os bancos a ampliar o crédito imobiliário.

Eu acredito que essa seria uma boa saída, viável no momento, que ajudaria a estimular a economia e daria fôlego para o segmento. O enfoque do vice-presidente da Caixa Econômica Federal é de que as famílias, apesar do medo de contraírem dívidas durante a recessão, também continuam com o objetivo de ter sua casa própria e essa seria uma possibilidade de muitos saírem do aluguel, além de preservar empregos dos trabalhadores da construção. Faz sentido.

O maior desafio do BC, como venho dizendo nos meus artigos, é a decisão dos juros. O aumento dos juros é visto como medida para reduzir a inflação e, no caso, prejudicaria os empréstimos. Apesar das ações divulgadas pela Caixa ontem para estimular o crédito imobiliário, ainda isso é insuficiente (elevou em 70% a cota de financiamento para imóveis usados), diante da diminuição drástica dos recursos disponíveis na Poupança, apesar de positivo.

Vamos ficar atentos às decisões desse Grupo de Trabalho e torcer para que saiam propostas que façam com que o governo tome as decisões necessárias.

Investimentos, Juros, Política

O dilema dos juros

Saul Sabba 23 de setembro de 2015 at 15:58 0

Com o momento político-econômico se agravando em função da queda de braço entre os poderes Executivo e Legislativo, há a possibilidade de agravamento da crise cambial e isso faz com que haja uma mudança nas expectativas em relação aos juros.

Com a curva futura dos juros apontando para 16%, começa a se delinear uma possível projeção de inflação mais aquém da meta estimada pelo Banco Central para 2016. A projeção do futuro embute um clima de descrédito quanto à possível queda da inflação dentro da meta estimada.

A corrente que está formada pelo fluxo da incerteza no âmbito político-econômico vem fazendo com que o dólar seja apreciado constantemente e, assim, acabe impactando na expectativa futura dos juros, apesar da piora considerável na demanda de consumo. O ciclo vicioso está formado.

O dilema da subida dos juros, na atual situação, pode agravar bastante o déficit brasileiro, além de colocar mais gasolina na fogueira. No caso específico do sistema de crédito de habitação, cria um descasamento fantástico. O sistema de poupança vem batendo recordes de saques, principalmente pela falta de atratividade, além de o volume de operações ter crescido de forma agressiva principalmente pela Caixa Econômica (em que saímos de 4% a uma década para 20% do sistema).

Hoje, com a subida dos juros e com os saques crescentes da poupança, os Bancos emitem CDB ou LCI para financiar este déficit, fazendo com que tenham um spread negativo em torno de 3% entre o captado em títulos fora da poupança e o crédito já dado em base de TR. Na realidade o problema é de todo sistema de poupança, apesar de a Caixa ser mais contundente, pois o programa Minha Casa Minha Vida teve uma expansão e representatividade como programa de governo.

O contexto hoje é bem diferente de outros tempos em que o crédito imobiliário não era tão significativo. A subida dos juros, caso se tenha necessidade de usar o crédito imobiliário como política monetária, fará com que o déficit orçamentário, além dos títulos públicos, aumentem significativamente.

Veja esses gráficos:

A dimensão do dilema: a possível alta dos juros, caso haja necessidade, poderá fazer um grande estrago nas contas públicas e o não aumento dos juros poderá ser interpretado pelo mercado, já bastante nervoso, como um certo abandono das metas de inflação.

Uma coisa é certa: especular neste momento com juros e dólar é muito arriscado. O conselho é ser conservador em relação aos seus investimentos, sem perder a visão das oportunidades.

Finanças, Investimentos, Política

O trabalhador e as mudanças no Fundo de Garantia

Saul Sabba 20 de agosto de 2015 at 17:47 0

Como a mudança na correção do FGTS pode influenciar o mercado e a população?

Criado em 1966, o Fundo de Garantia pelo Tempo de Serviço, o FGTS, é um fundo de recursos financiado pelos empregadores, com o objetivo de forçar a formação de uma poupança para caso de demissão sem justa causa. Inicialmente, o FGTS existia apenas como garantia em caso de desemprego, mas, com o tempo, acabou se tornando também uma alternativa de poupança que pode ser usada para aquisição da casa própria ou como respaldo em caso de doença grave. A mudança nas regras de remuneração do FGTS, aprovada na última terça-feira, 18, em votação simbólica na Câmara dos Deputados, terá impacto direto nas contas públicas e na vida prática dos brasileiros, caso seja aprovada também no Senado. Atualmente, os rendimentos do FGTS correspondem a 3% mais a Taxa Referencial – TR. Com a nova proposta, o Fundo de Garantia passaria a render cerca de 6% mais a TR. Esse aumento nos rendimentos, caso a medida seja aprovada, acontecerá de forma gradual e progressiva a partir de 1º de janeiro de 2016, mas seus efeitos já deverão ser sentidos desde já, pois é o sinal de uma tendência de mudança expressiva. O FGTS sempre foi uma das principais medidas de proteção ao trabalhador, mas, por outro lado, enquanto ficam rendendo, seus recursos financiam obras e projetos governamentais que visam ao aumento da qualidade de vida da população, principalmente no que diz respeito à infraestrutura, saneamento básico e programas habitacionais, dentre outros. Remunerar melhor essa “poupança” é uma medida positiva, cujo efeito será melhor sentido quando o trabalhador vier a sacar o recurso. Entretanto, é preciso analisar com cuidado o impacto que essas mudanças têm na compra de um imóvel. Hoje, o FGTS é utilizado principalmente para viabilizar a construção de moradias de interesse social, especialmente as do Programa Minha Casa Minha Vida, em que os beneficiários são brasileiros que recebem até quatro salários mínimos por mês e constituem, também, a maioria dos cotistas do fundo. Aumentar os rendimentos aumenta também o custo de financiamento, tanto para os empresários da construção civil quanto para os compradores de imóveis financiados, o que pode tornar a compra do imóvel inacessível para uma parcela relevante da população de baixa renda. Essa medida impacta negativamente todo o segmento de imóveis nessa faixa de renda, dificultando o acesso à casa própria para uma parcela da população que depende dos recursos do FGTS para isso. A terceira etapa do Programa Minha Casa Minha Vida, por exemplo, pode ser inviabilizada e aumentar ainda mais o déficit habitacional nesse segmento da população. Além disso, o FGTS pode perder a função social que lhe foi atribuída desde a sua criação e se transformar em um fundo financeiro comum, diminuindo sua possibilidade de financiar obras de interesse coletivo que contam com esses recursos para serem iniciadas ou concluídas. Há ainda outros projetos de lei tramitando no Congresso que podem proporcionar maior controle dos trabalhadores sobre os recursos do FGTS que também deveriam entrar nesse debate, já que ele trata de alterar as regras vigentes. Precisamos debater essa questão de uma maneira pragmática, sem a interferência de paixões políticas. Todos os brasileiros contam com o Fundo de Garantia. Vamos acompanhar os debates, agora no Senado Federal.

Bolsa, Investimentos

Saul Sabbá fala sobre os novos desafios para o crédito imobiliário no Brasil.

saulsabba 8 de junho de 2015 at 13:50 0

Ao reduzir os limites de financiamento de imóveis usados para 50% de seu valor, ao mesmo tempo em que preserva áreas no campo social e de desenvolvimento, como o Minha casa Minha Vida e o Plano Empresário, a Caixa Econômica Federal (CEF) nos dá importantes sinalizações. A primeira é a de exaustão de um modelo em que o bando – maior e mais importante player nacional - financiava todo o segmento imobiliário como se tivesse recursos infinitos. Agora vai trabalhar com orçamentos de funding limitados e focar em suas prioridades.

Atualmente, a maior parte dos recursos destinados ao crédito imobiliário vem da Caderneta de Poupança, fonte de captação mais barata que as outras. A partir de agora assistiremos à Caixa Econômica Federal acessando estruturas alternativas do mercado de capitais, como LCI’s, CRI’s e fundos imobiliários, o que de certa forma já vem ocorrendo.

A restrição no crédito imobiliário da Caixa ocorre após a poupança ter registrado uma saída líquida (retirada menos depósitos) de R$ 11,43 bilhões em março, a maior fuga de recursos de aplicação para todos os meses. Quando a captação da poupança é reduzida, os recursos para empréstimos ficam mais escassos.

No primeiro trimestre de 2015, foram destinados R$ 24,1 bilhões à compra e construção de imóveis, um resultado 4,6% abaixo do verificado no mesmo período do ano passado. Os imóveis usados representam a maior parte dos financiamentos feitos no país.

A mudança certamente terá impacto para o comprador de imóveis usados. Com menos oferta de crédito barato, ele terá de recorrer a outros bancos caso precise financiar mais de 50% da sua compra, e pagará taxas bem mais salgadas. Os seis maiores concorrentes da Caixa já informaram que, por ora, continuarão financiando até 80% do valor do imóvel.

Cabe lembrar que, além do crédito mais caro, o cenário é de patamares de juros da economia elevados e inadequados para o longo prazo, com alto nível de vacância nos imóveis comerciais em função do desaquecimento econômico e elevados estoques imobiliários nas mãos das grandes e médias construtoras.

Tudo isso gera descasamento entre oferta e procura e já provoca a correção de preços, que está se cristalizando sob a alcunha de “venda forçada”.

O mercado especializado de créditos utiliza parâmetros de avaliação técnica em que considera os valores históricos dos últimos negócios e outros indicadores que permitem calcular quanto valeria aquele ativo em condições de mercados normais.

Essa venda forçada faz com que, hoje, existam descontos que cheguem a 30% - ou até mesmo 40% - no caso de grandes incorporadoras, que estão fazendo negócios no atacado para se desfazer dos estoques e gerar caixa.

Os preços dos imóveis têm uma correlação muito forte com a oferta de crédito. O ajuste já começou e poderá perdurar até que o ambiente macroeconômico do país comece a se desenhar de forma que inspire mais confiança e traga o consumidor de volta para o lado da demanda.

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Saul Sabbá fala sobre crédito imobiliário e as novas exigências da Caixa Econômica Federal

Fonte: Matéria divulgada no jornal Brasil Econômico

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