Ao reduzir os limites de financiamento de imóveis usados para 50% de seu valor, ao mesmo tempo em que preserva áreas no campo social e de desenvolvimento, como o Minha casa Minha Vida e o Plano Empresário, a Caixa Econômica Federal (CEF) nos dá importantes sinalizações. A primeira é a de exaustão de um modelo em que o bando – maior e mais importante player nacional – financiava todo o segmento imobiliário como se tivesse recursos infinitos. Agora vai trabalhar com orçamentos de funding limitados e focar em suas prioridades.
Atualmente, a maior parte dos recursos destinados ao crédito imobiliário vem da Caderneta de Poupança, fonte de captação mais barata que as outras. A partir de agora assistiremos à Caixa Econômica Federal acessando estruturas alternativas do mercado de capitais, como LCI’s, CRI’s e fundos imobiliários, o que de certa forma já vem ocorrendo.
A restrição no crédito imobiliário da Caixa ocorre após a poupança ter registrado uma saída líquida (retirada menos depósitos) de R$ 11,43 bilhões em março, a maior fuga de recursos de aplicação para todos os meses. Quando a captação da poupança é reduzida, os recursos para empréstimos ficam mais escassos.
No primeiro trimestre de 2015, foram destinados R$ 24,1 bilhões à compra e construção de imóveis, um resultado 4,6% abaixo do verificado no mesmo período do ano passado. Os imóveis usados representam a maior parte dos financiamentos feitos no país.
A mudança certamente terá impacto para o comprador de imóveis usados. Com menos oferta de crédito barato, ele terá de recorrer a outros bancos caso precise financiar mais de 50% da sua compra, e pagará taxas bem mais salgadas. Os seis maiores concorrentes da Caixa já informaram que, por ora, continuarão financiando até 80% do valor do imóvel.
Cabe lembrar que, além do crédito mais caro, o cenário é de patamares de juros da economia elevados e inadequados para o longo prazo, com alto nível de vacância nos imóveis comerciais em função do desaquecimento econômico e elevados estoques imobiliários nas mãos das grandes e médias construtoras.
Tudo isso gera descasamento entre oferta e procura e já provoca a correção de preços, que está se cristalizando sob a alcunha de “venda forçada”.
O mercado especializado de créditos utiliza parâmetros de avaliação técnica em que considera os valores históricos dos últimos negócios e outros indicadores que permitem calcular quanto valeria aquele ativo em condições de mercados normais.
Essa venda forçada faz com que, hoje, existam descontos que cheguem a 30% – ou até mesmo 40% – no caso de grandes incorporadoras, que estão fazendo negócios no atacado para se desfazer dos estoques e gerar caixa.
Os preços dos imóveis têm uma correlação muito forte com a oferta de crédito. O ajuste já começou e poderá perdurar até que o ambiente macroeconômico do país comece a se desenhar de forma que inspire mais confiança e traga o consumidor de volta para o lado da demanda.
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Saul Sabbá fala sobre crédito imobiliário e as novas exigências da Caixa Econômica Federal
Fonte: Matéria divulgada no jornal Brasil Econômico
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