Com a fábrica de crise funcionando em três turnos, o Brasil incorpora já há algum tempo sustos sobre o futuro politico. De positivo neste contexto de incertezas: a inflação e a taxa de juros. Há a percepção de queda da inflação já em 2016, com a conversão para os 6,5% da banda superior da meta projetada pelo BC. Para o ano que vem o Banco Central buscará os 4,5%. As projeções dos juros para o fim de 2017, conforme dados de alguns agentes econômicos, apontam para algo em torno de 10% no final do ano, mas não fiquem surpresos se a SELIC chegar a até mesmo um dígito. Essa movimentação do Copom movimentará o mercado imobiliário brasileiro.

O impacto dos juros no mercado imobiliário é equivalente ao cambio para as empresas exportadoras. Quando o governo muda a taxa de juros básica, ele reorganiza o setor e faz com que os agentes financeiros retomem o crédito. É importante lembrar que a poupança, o principal fomento do setor, é calculada a partir da TR, a chamada Taxa Referencial, que foi criada no governo Collor para, como o próprio nome diz, servir de referência para a composição das taxas de juros, principalmente do sistema imobiliário.

Uma breve análise do impacto de redução de juros permite destacar os seguintes pontos:

• A caderneta de poupança tem juros rígidos, estabelecidos em TR + 6% ao ano. Com o déficit do balanço da poupança em mais de 100 bilhões ao longo de 3 anos, o setor de crédito ficou bastante restritivo.
• A queda dos juros em cada ponto percentual se aproxima mais da curva da poupança, que é o rendimento da caderneta. A curva atualmente está em TR + 6% ao ano. O impacto do déficit tende a diminuir e a reequilibrar o setor, além de diminuir a distância das taxas de outros ativos. O Copom, já agora em janeiro, deverá refletir a direção da queda contínua dos juros salvo alguma mudança no cenário doméstico.
• O sistema de crédito imobiliário tem sua formação inicial baseada no tripé dos juros adequados, inflação controlada e prazos longos. Os bancos ligados ao sistema de habitação chegam a financiar em até 30 anos. Isso faz com que cada ponto percentual na Selic seja muito significativo no cunho de formação do custo de capital de toda a cadeia. O crédito de longo prazo é importantíssimo na formação da liquidez do sistema imobiliário. Por exemplo, quando a prestação converge com os aluguéis de residências ou mesmo comerciais, a parcela encaixa no bolso. Em consequência, o mercado de compra de imóvel melhora sua liquidez e impacta na demanda por imóveis.

Hoje a crise do mercado imobiliário é formada pela baixa capacidade dos consumidores em manter a pontualidade dos pagamentos, o alto endividamento das pessoas físicas e jurídicas e o crescente desemprego. Some a isso a queda de confiança na economia e na política.

A crise explodiu com o distrato de contratos, que drenou o caixa da maior parte das incorporadoras. Essa devolução de imóveis nunca esteve nos planos, e hoje gera crise de grandes estoques nas imobiliárias, que combinado com a falta de demanda e crédito cria uma situação delicada. A recuperação do setor depende do escoamento desse estoque imobiliário, pois só depois da devolução dos ativos ao mercado é que o setor deverá voltar à sua plenitude.

Problema para uns, oportunidades para outros, já que esse overstocking pode ser atraente para investidores especulativos, assim como foi nos EUA ou mesmo na Europa, quando os preços caíram firmemente. Basta acompanhar os preços de leilões de imóveis, onde se registra uma queda de até 50% dos preços anteriormente lançados. Se traçarmos o cenário em curso, poderemos ter um movimento gradual de retomada do crédito e dilatação dos prazos, e, consequentemente, uma melhor precificação dos ativos imobiliários. Ainda assim, há oportunidades para investidores: alocar capital em 2017 em operações na compra de bons ativos, a preços ainda bastante convidativos.

Há aspectos parecidos na crise tupiniquim e estadunidense, como o endividamento dos consumidores e a confiança econômica. Foram necessários três anos para que a economia americana voltasse a uma certa estabilidade, atingida em parte pelo escoamento do estoque de ativos imobiliários e pela melhora nas condições de crédito. As grandes construtoras de obras públicas, também atoladas de ativos como estradas, aeroportos e derivados, precisam esvaziar seus estoques para voltar aos canteiros. Somente com isso é que haverá geração de novos empregos, tanto nessas empresas quanto na cadeia produtiva. Esse esvaziamento motivou o BC americano e os europeus a atuarem fortemente na compra dos chamados ativos tóxicos, destravando assim o setor como um todo.

Uma saída para desatar esse nó górdio econômico seria, por exemplo, a criação de linhas pelo BNDES ou BC para agentes financeiros. Isso permitirá a capitalização de operações estruturadas com garantias imobiliárias, que retirariam parte destes estoques das incorporadoras. Isso aceleraria a recuperação da atividade das construtoras, já que apenas a redução dos juros não resolverá por si só os distratos. De qualquer forma, as últimas medidas do governo já são um alento. A aprovação da PEC permite vislumbrar de forma clara o controle do orçamento público.

Como se diz, nada se inventa e tudo se copia, e o modelo americano é um bom parâmetro. Se quisermos realmente acelerar a volta da retomada do crescimento, já temos uma cartilha base: girar o estoque com linhas de crédito específicas sem juros subsidiado, via agentes bancários ou operações estruturadas, diminuindo assim o peso destes ativos e abrindo espaço para novos investimentos.